山谷的生活日常

老透天是否有砸大錢翻新的價值，其實取取決於地點，因為市中心區都没地了,

建商礙於土地成本在都會區蓋大樓或者就圈地蓋在郊區。

由於疫情,過年不能出國,全台本島走春出遊，過年出遊因此塞車塞在高速公路上

年前購入的40年老透天翻新進入了拆除工程,因此在路上我寫了此文老屋翻修預算篇分享

↑這是浴室在拆除前拍攝的原始屋況，可以看到早期地板的花磚及貼磚浴缸還有檜木門窗，真是太可愛了

願意買老屋翻新吸引買家的原因有很多，因為屋子大多位置在生活機能環境非常優值的地段，

除了較麻煩的老舊管線更新外，最大的好處是可以改變房子的格局及動線調整，

提升室內的光照及通風，

若是預算夠，老透天若先天條件優良甚至可以依照自己的喜好，改個車庫加個電梯，

或改造個空中花園，當然這個可以天馬行空的為自己打造一個屬於自己風格獨特的家 。

再一個原因就是老屋因為屋齡較高房價相對較新屋親民便宜

隨著時間的久遠,由於30年以前的建築格局樣式及房屋本身的結構不合時宜，

不良隔牆拆除、壁癌,管線老舊,漏水等....準備的裝修預算較新屋多了一項拆除及管線全面更新的費用

在這裡解釋這項費用:老舊水管容易有生鏽後阻塞或漏水的問題，電線是舊式家電的用電量

不一定能負載新式家電的用電量(如洗碗機、汽炸鍋與掃地機器人…)。

若是老透天預算夠可以打掉重建，讓屋齡更新,其次也可只做外牆拉皮為房屋換新衣,讓外觀看起來像是新房子一樣哦。

不過老屋重建跑行政流程遠比翻修複雜些,大致可以分成七步驟:

1.申請房屋拆除執照。

2.拆除後申請請房屋稅籍註銷。

3.找合格建築師測量,設計劃圖。

4.送審跑建照流程。5.營照廠施工。

6.領取使用執照。

7.內部裝潢施工。

因為時間的關係看來我還是捨去老屋拆除重建,今天要談的是第7項內裝就是老屋翻修

老屋裝修預算安排上最的一筆是抓在(將來看不到的地方),拆除、水電、泥作三大基礎工程上

(這些管路要打牆挖出改管後重新埋入泥作及修補或隔間要變動)是不可精簡，

就好像人體的血管和骨幹打掉重建，移植換新三樣的費用不可精省，這樣老屋翻修就己經完成七成，離成功就不遠了。

老屋翻新預算該怎麼抓?要準備多少錢,

這會隨著屋齡、屋況旳複雜度、居住的需求而有所不同，基本的翻修一坪5~8萬，

若情況較複雜結構損壞或糞管移位更動管線、大改格局約8~10萬

裝修工程牽涉到的工種相當複雜，我的老透天翻修預算如何規劃呢，安排總體來說大致可分為17項工程

從施工工種來抓預算

以我的經驗，若想要更動格局、水路電路重新配置、有局部漏水、壁癌等

經過這段日子不斷的詢價,發現不論新屋或者20年或40年以上的老屋，

基本上裝修費大多廠商開價每坪都落在五萬到八萬元起，而且這還是基礎工程，

以30坪房子為例就是150萬，這是起跳價這是工程行大多的開價，記得詢問過一間工程行

開的報價是200萬還是基礎工程(不含廚具衛浴設備),因為預算關係刪減換了材料後

老闆說金額也不會減少報價還是這個價XD。

別以為這是最貴的，找了幾間設計公司還不只這個價，

設計師的設計費落在6~10萬元/坪不等，也有設計費為總工桯款10%，名牌設計師更高開價20%~30%，

另外設計師還有一項監工費3%~10%之間，因此30年老屋翻新加加總總開價都在300萬元起跳還不能遲疑，

因為一有疑問或刪減項目對方就己讀不回了,實在很誇張 。

我的老屋翻新在設計師報價後己讀不回,没想到我真的自己找工班發包了

羊毛出在羊身上好的設計師有一定的品質，

但是當預算有限自己發包時相信大多數的人像我一樣

為了找到信賴的廠商,為了把錢花在刀口上不被當肥羊宰。

找統包工程報價中約有5~6.5成是給他找來的各工班的師傅工資，而統包工程行合理的利潤為2成

因為他幫你統籌一切事務要給人家賺錢，若報價低又要擔心他在材料(減料)及工法(偷工)刪減

那麼那位老闆的報價是合理的價格呢?

找到理想的他是一件非常耗時耗神的工作

我認為找裝修工程公司就像是在找出租房屋，你在挑選合適的他(房子VS包商)，

他(房東VS設計師)也在挑選資金充裕的你，要取得相互的信任配對成功需要

"時間" 的謀合及勤做功課充實相關知識，熟悉建材及裝璜成本是首要任務。

注意不正當的合約付款方式,一般常見工程合約付款方式為四期到五期，我在鄰選包商時就洽談到

一間工程行開的報價單內就寫明要求簽約當日就要付50%工程款,像這樣特殊的情況都是警訊，

避免日後糾紛,款項被捲走人去樓空的情形,要特別注意。

我的老屋翻修過程最花錢的部份在前面己經說過，那麼在其他的項目把握手中的預算，

要如何花的精省以下有七項部位心得與大家分享

1、天:天花板可走工業風少了木作包覆工及木料的費用可以選擇不做。

2、地:地板可選擇SPC石塑或超耐磨木地板，捨棄貼磁磚(貼了要保不彭共也難)

3、壁:牆面自己動手來DIY，油漆報價補土打底磨平工序越多價格就越高

4、衞浴能不變動位置就盡量不要變動位置，因為糞管移位價可觀

5、隔間材質選擇石膏牆，費用、工時、載重都比紅磚牆完勝

6、自己學軟體為自己畫設計圖，當然這要天份和熱情，

如果有興趣的話願意學習的話還是會成功的。

7、九月至隔年一月到過年都算是裝潢業的旺季，這時工班人力緊縮議價空間小，較難爭取好的品質和價格，

越是功夫好的老師傅檔期越滿，盡量避開旺季,在淡季開工施作。

若連工帶料是省時、工資和建材料分開採購是省錢。

這裡順帶要提的保護工程1~5萬(通常在拆除工種裡)和拆保護工程費用(事先要釐清由那一工班負責)事先問清費用多少

還有廢棄物清運費用(通常含在泥作工種裡)，一趙清運4.5頓車資含司機4500元左右。

我的老屋在基礎工程中，拆除和水電部份是找多年認識合作過的老師傅，好溝通誠實最重要，

再來報價要合理。

後續裝潢從泥作開始則是透過親友介紹有口碑的認識的設計師來承包，在預約場勘丈量估價時是你觀察可否合作的重要依據，

觀察會不會願意花時間和你討論需求，要有打破沙鍋問到底的精神，

具專業度願意仔細回答你的問題還會提供修改意見幫你減少預算是可例入考慮。

老屋翻新是人生在消費行為的一件非常燒錢、燒時間、勞其心、勞體力.先苦後甘的商品，

但做功課掌握以上要點，為自己許下一間獨一無二的新家，老屋裝潢發包一點都不難。

全面解決發包開始在我的下一篇文章老屋翻修拆除篇

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